Un contrat clair pour éviter les conflits
Lorsque le contrat de bail commercial n’a pas été expliqué, négocié ou rédigé de façon assez claire, il n’est pas rare que les rapports se tendent entre les parties.
DNAvocats intervient en matière de baux commerciaux. Il rédige ainsi le contrat de bail et accompagne ses clients durant le déroulement du bail commercial ainsi qu'au moment de la cession du droit au bail.
La rédaction du contrat de cession de droit au bail nécessite en effet une connaissance des difficultés, des enjeux et des risques qui y sont liés. DNAvocats intervient dans la rédaction de ces contrats ainsi que dans tous les contentieux relatifs à l'exécution du bail ou à sa cession.
Contrat de bail et cession de droit au bail
Un contrat propre a chaque situation
Lors de la conclusion du contrat de bail, il convient de d’établir un réel échange entre les parties afin notamment de déterminer avec précision l’objet du bail, la destination des lieux, la répartition des charges, les questions relatives à l’entretien et aux travaux et bien évidemment la question du loyer et de sa révision.
Il est donc recommandé de privilégier la rédaction de ce contrat par un professionnel du droit plutôt que de valider des contrats standards type contrats d’adhésion qui peuvent devenir source de conflits entre les parties.
Une cession encadrée par le contra de bail
Le bailleur ne peut en aucun cas interdire à son locataire de céder le bail commercial au moment de la vente de son fonds de commerce.
Il convient néanmoins d'examiner précisément les dispositions du contrat de bail commercial dont les clauses telles que clause d’agrément, droit de préférence, non déspécialisation, garantie solidaire, obligation de faire participer le bailleur à l’acte, etc., encadre les modalités de la cession.
Si beaucoup de conflits trouvent leur origine dans des désaccords sur la question de l’entretien et des travaux des locaux, la majorité des différends rencontrés concerne le loyer.
Ainsi, qu’il s’agisse de sa fixation, de sa révision ou de son déplafonnement ; ou de retard ou absence de paiements, le loyer est au cœur des conflits entre bailleurs et locataires.
Ainsi, qu’il s’agisse de sa fixation, de sa révision ou de son déplafonnement ; ou de retard ou absence de paiements, le loyer est au cœur des conflits entre bailleurs et locataires.
Encadrement juridique des loyers
Dépend des caractéristiques des locaux
La fixation du loyer s’effectue lors de la prise de possession du bail. Elle est notamment fonction des caractéristiques des locaux loués, de leur destination, des facteurs locaux de commercialité ou encore du montant moyen des loyers dans le même secteur géographique.
Fixation amiable ou judiciaire du nouveau loyer
Le loyer fait l’objet d’une révision en cours de bail. Il peut s’agir d’une révision triennale ou d’une révision en fonction d’une clause d’échelle mobile.
Bien que strictement encadrée par la loi, c’est au moment du renouvellement du bail que les conflits apparaissent, lorsque le propriétaire propose une majoration du loyer.
En cas de désaccord entre les parties rendant impossible la fixation amiable du loyer, le juge des loyers dans le cadre de la procédure dite de fixation des loyers.
Source de désaccord entre bailleur et locataire
Légalement plafonnée, la révision triennale du loyer connaît des exceptions.
Le déplafonnement peut être justifié par la modification des facteurs de commercialité ou les changements de caractéristiques du local. De même lorsque le bail a une durée supérieure à 9 ans ou s’il se prolonge tacitement au-delà de 12 ans.
Lorsque le désaccord entre les parties n'est solutionné ni amiablement, ni par la saisine de la commission départementale de conciliation, la saisine du juge des loyers reste la seule issue.
En cas de non paiement des loyers
La clause résolutoire prévoit la résolution de plein droit du contrat de bail en cas de manquement à une obligation contractuelle.
Le plus souvent, le bailleur fait jouer ladite clause pour mettre fin au contrat en cas de non-paiement des loyers par le locataire. Sa mise en œuvre doit respecter un certain formalisme.
DNAvocats intervient dans le cadre des procédures de référé et le cas échéant des procédures devant le Juge de l’exécution.